某地一商圈，市民在进行休闲、餐饮活动。新华社资料图片

楼下商业楼上住户的楼宇 AI制图

市民在一商圈超市内购物 新华社资料图片　　

　　凌晨1点，郑州市郑东新区某小区的崔女士又一次被楼下的炒菜声惊醒。烧烤摊的油烟味顺着窗户缝隙钻进卧室，“支付宝到账10元”的声音在寂静的深夜里格外刺耳。她揉了揉太阳穴，无奈地关上窗户，“已经记不清是这周第几次被吵醒了。”

　　“买房时觉得楼下有商业很方便，现在恨不得搬走。”崔女士苦笑着说。她的遭遇并非个例。近年来，郑州楼市出现一个耐人寻味的现象：曾经被热捧的“下楼即商圈”住宅，如今正被越来越多的购房者列入“黑名单”。

　　“便利”变“折磨”，楼上住户很无奈

　　商圈的存在，无疑为居民的生活带来了极大的便利。然而，商圈并非只有光鲜亮丽的一面。在郑州的一些小区，底商业态丰富，却也带来了噪音污染、卫生状况差、安全隐患等一系列问题。

　　“白天是堵车，晚上是噪音，24小时不得安宁。”家住二七区某临街楼栋的王先生抱怨道。他的楼下是一家火锅店，每晚营业至凌晨，排风机轰鸣不断，食客的喧哗声甚至能传到十几层高。物业多次协调，商家却以“正常经营”为由拒绝调整。

　　王先生的遭遇并非个例，在郑州乃至全国多个城市，类似的投诉屡见不鲜。此前，成都某小区曾因底商噪音问题被居民投诉896次，最终街道办介入，建立“三账一群”管理机制才得以缓解。而在郑州，尽管《郑州市环境噪声污染防治条例》规定夜间（22：00-6：00）商业噪音不得超过50分贝，但执行难度大，烧烤摊、KTV、夜市等业态仍是投诉重灾区。

　　除了噪音，油烟、卫生、停车混乱等问题也让住户苦不堪言。郑州某小区业主刘先生告诉记者，楼下的餐饮店长期占道经营，垃圾随意堆放，夏天蚊虫滋生，老鼠甚至顺着管道爬进居民家中。“物业管不了，投诉到城管，商家就收敛几天，风头一过又恢复原样。”

　　从“追捧”到“避雷”，购房者心态发生变化

　　时间回溯到几年前，商业配套还是楼盘的核心卖点之一。在郑州，“地铁+商业”的楼盘如海马公园、正弘城周边等，都受到了购房者的热烈追捧。那时，购房者普遍认为“下楼即商圈”是高端社区的标配，象征着便利与繁华。

　　然而，随着时间的推移，购房者的心态发生了显著变化。如今的改善型购房者，更看重低密度社区、绿化和安静环境。“以前觉得商圈是加分项，现在反而优先看有没有底商，有的话直接pass。”正在看房的赵先生说。记者注意到，近年来，郑州不少改善型项目都强调“远离喧嚣”，为购房者提供一个宁静的居住环境。

　　这一变化的背后，是消费习惯和生活需求的转变。外卖、网购的普及让“下楼即消费”的吸引力下降，而健康、安静的居住环境成为新刚需。一位房产中介透露：“现在客户问得最多的是‘小区晚上安静吗’，而不是‘附近有没有商场’。”

　　在郑州

　　那些可以借鉴的“商业距离学”

　　面对购房者的新需求，开发商也在调整策略。

　　以高端项目华润郑东万象城·幸福里为例，其自持高端商业万象城，业态以奢侈品、精品餐饮为主。这里噪音控制严格，商业品质高，提升了居住品质。然而，高昂的房价也让这里成为了高净值人群的专属领地。

　　而在新兴片区如滨河国际新城，商业规划更加合理。集中式商业与住宅区保持距离，减少了相互之间的干扰。这里的市场表现也更受年轻家庭的青睐，兼顾了便利与安静。一位项目负责人坦言：“现在的购房者很精明，他们想要的是‘近商圈但不邻商圈’。”

　　如何找到房子和商业之间的平衡点？

　　面对商圈与住宅区的融合带来的种种问题，购房者、开发商和政府相关部门都在寻找解决方案。

　　“完全避开商业不现实，关键是怎么平衡。”一位资深房地产设计师认为，未来的住宅设计应更注重商业与居住的物理隔离，比如下沉式商业广场、绿化缓冲带等。同时，引入书店、咖啡厅等低噪音商业业态，避免烧烤、酒吧等扰民业态的入驻。

　　政策层面也应加强执法力度，落实噪音、油烟监管政策。借鉴成都“三账一群”等成功模式，推广至全国各城市，为居民创造一个更加宜居的环境。同时，在新建社区的规划中，应避免住宅与高噪音商业混合布局，从源头上减少问题的发生。

　　购房者在选择楼盘时，应避免紧邻夜市、KTV等噪音源，优先选择与商业综合体保持一定距离的小区。同时，关注物业管理水平，查看小区是否对底商营业时间、业态有限制。实地考察也是必不可少的一环，“一定要晚上去看看房，听听有没有噪音，闻闻有没有油烟。”一位曾经“踩坑”的业主建议。（大河报·豫视频记者 韩懿亭）